福田區人民政府關于印發《深圳市福田區城市更新實施辦法》及其配套文件的通知

各街道辦事處、區政府直屬各單位，市駐區各單位：

　　《深圳市福田區城市更新實施辦法》及其配套文件已經2020年1月14日區政府七屆六十七次常務會議審議通過，現予印發，請遵照執行。

　　　福田區人民政府

　　2020年1月17日

　　深圳市福田區城市更新實施辦法

　　第一章  總  則

　　第一條  為加快建設高質量發展的社會主義現代化典范城區，深入貫徹落實城市更新“強區放權”的改革要求，進一步規范城市更新行為，明確部門職責，優化城市更新流程、優化服務，保障我區城市更新工作穩妥有序推進，根據《深圳市城市更新辦法》（以下簡稱《更新辦法》）、《深圳市城市更新辦法實施細則》（以下簡稱《實施細則》）以及城市更新其他相關規定，制定本實施辦法。

　　本實施辦法適用于本行政區域范圍內的城市更新活動。

　　第二條  區政府成立區城市更新和土地整備工作領導小組（以下簡稱區領導小組），負責領導全區城市更新工作，對城市更新的重大事項進行決策。區領導小組辦公室設在福田區城市更新和土地整備局（以下簡稱主管部門）。

　　第二章  一般規定

　　第三條  城市更新項目在實施過程中應當按照集約用地、綠色節能、低碳環保的原則，在滿足使用功能的前提下，鼓勵優先使用再生建材，鼓勵增加公共綠地及開放空間。嚴格落實裝配式建筑、綠色建筑、海綿城市建設等相關政策要求。

　　第四條  嚴格落實歷史風貌區和歷史建筑保護相關管理規定。鼓勵城市更新項目實施主體（以下簡稱實施主體）參與歷史建筑和歷史風貌區的保護、修繕、整治和活化利用工作。

　　第五條  城市更新項目需要進行社會穩定風險評估工作的，主管部門按照《關于對城市更新項目進行社會穩定風險評估工作的通知》（深維穩辦通〔2013〕8號）等相關要求，組織開展評估工作。

　　第六條  城市更新工作按照《中華人民共和國保密法》及其實施細則、《深圳市政府信息公開保密審查辦法》等保密規定進行信息、檔案管理。主管部門將審批結果抄送市規劃和自然資源部門，將相關檔案報送市規劃和自然資源部門房產信息中心歸檔。

　　第七條  城市更新項目申報主體（以下簡稱申報主體）及實施主體對其向主管部門提交的全部材料的真實性、合法性、完整性負責，并承擔由此產生的相關法律責任。

　　第三章  統籌規劃

　　第八條  主管部門編制區城市更新五年規劃，明確規劃期內城市更新的目標和方向，明確各類型城市更新范圍，指導全區城市更新工作。

　　主管部門編制片區統籌規劃，統籌較大范圍規劃片區內公共設施、市政交通設施、產業及住房保障空間等內容，整合零散地塊及貢獻用地。

　　第九條  在剛性管控方面，嚴格落實市層面的控制性內容、技術規范等管控要求，確保法定圖則主導功能不變、公共配套設施類別及用地面積不減少，優先落實重大公共配套設施。在彈性優化方面，以實施為導向，對用地布局、建筑功能配比、公共配套設施位置及規模、路網等內容進一步優化，同步對城市設計等內容進行深化。涉及對法定圖則強制性內容進行調整的，應當及時提出法定圖則修編或局部修編建議。

　　第十條  主管部門按照《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃管理規定》等相關政策規定，組織開展重點更新單元計劃的申報工作。

　　第四章  更新單元計劃

　　第十一條  申報主體可同時向主管部門申報城市更新單元計劃及城市更新單元規劃。

　　申報主體申請城市更新單元計劃審批的，應當按照《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃管理規定》等相關要求提交材料。涉及產業升級的項目，應當同時提交產業發展專題研究報告。

　　第十二條  申報主體應當根據《深圳市建設用地土壤環境調查評估工作指引（試行）》等環境保護相關政策規定，開展城市更新單元土壤環境調查評估。

　　申報主體應當填寫《建設用地使用現狀及歷史信息表》，向主管部門申請出具《建設用地基礎信息表》，并將前述信息表報送至市生態環境局福田局。市、區生態環境部門關于土壤環境調查評估相關工作的審核意見，作為主管部門開展計劃審查的依據之一。

　　第十三條  主管部門應當自受理更新單元計劃申報之日起10個工作日內完成審查工作。

　　申報材料初審不合格的，主管部門書面答復申報主體并說明理由；初審合格的，主管部門根據實際情況征求市、區相關部門意見，各部門應當在3個工作日內向主管部門書面反饋意見。

　　通過公示的方式核實更新意愿的，在征求職能部門意見的同時，主管部門應當在項目現場、屬地街道辦、主管部門辦公場所、深圳特區報或者深圳商報、主管部門網站以及區政府網站，對更新意愿達成情況進行不少于7個自然日的公示。公示材料應當包括城市更新單元公示的情況說明、更新意愿匯總表、更新單元范圍圖。

　　公示結束后，主管部門對公示意見進行匯總和處理。公示有異議且異議成立的，主管部門函復申報主體并說明理由。

　　第十四條  公示無異議或異議不成立的，主管部門審查通過后形成更新單元計劃草案，在項目現場、深圳特區報或深圳商報、主管部門網站以及區政府網站進行公示，公示時間不少于10個自然日。

　　公示結束后，主管部門對公示意見進行匯總和處理，并將更新單元計劃草案和公示意見處理情況一并報區政府審批。

　　第十五條  區政府審批通過的，主管部門應當在5個工作日內將更新單元計劃在項目現場、深圳特區報或深圳商報、主管部門網站以及區政府網站進行公告，并報市規劃和自然資源部門備案。

　　第十六條  主管部門可按照《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃管理規定》等相關政策規定，對城市更新單元計劃進行清理。

　　第五章  土地信息核查

　　第十七條  申報主體應當在城市更新單元規劃申報前向主管部門申請對拆除范圍內的土地信息進行核查。

　　第十八條  主管部門應當根據檔案、地籍信息系統等記載的基礎資料，自受理申請之日起10個工作日內完成城市更新單元拆除范圍內土地面積、征（轉）地協議簽訂及補償情況、土地權屬情況及利用現狀、土地整備情況等土地信息核查，形成核查意見并將核查結果函復申報主體。

　　城市更新單元涉及舊屋村范圍認定、歷史用地處置、用地清退等情況的，依照相關規定執行。

　　第六章  更新單元規劃

　　第十九條  申報主體應當委托具有乙級及以上規劃設計資質的規劃編制單位，編制城市更新單元規劃并報主管部門審查。

　　更新單元內涉及文物的，申報主體應當邀請具備文物保護工程勘察設計丙級及以上資質的單位參與規劃編制。日照分析應當委托具備乙級及以上建筑設計資質的設計單位進行編制。

　　第二十條  主管部門應當自受理城市更新單元規劃申報之日起15個工作日內完成審查。

　　申報材料初審不合格的，主管部門書面答復申報主體并說明理由；初審合格的，主管部門根據實際情況征求市、區相關部門意見，各部門應當在5個工作日內向主管部門反饋書面意見。

　　更新單元規劃草案符合法定圖則強制性內容的，主管部門審查通過后，應當將規劃草案在項目現場、主管部門辦公場所、深圳特區報或深圳商報、主管部門網站以及區政府網站上進行不少于30個自然日的公示。公示結束后，主管部門對公示意見進行匯總和處理，并將規劃草案和公示意見處理情況一并報區政府審批。審批通過后，主管部門函告申報主體并在主管部門網站及區政府網站對規劃內容進行公告，同時抄送市規劃和自然資源部門。

　　更新單元規劃草案對法定圖則強制性內容作出調整的，主管部門審查通過后報區政府審議。審議通過后，主管部門應當將規劃草案在項目現場、主管部門辦公場所、深圳特區報或深圳商報、主管部門網站以及區政府網站上進行不少于30個自然日的公示。公示結束后，主管部門對公示意見進行匯總和處理并報區政府批準后，按規定報市城市規劃委員會建筑與環境藝術委員會審批。審批通過后，主管部門函告申報主體并在主管部門網站及區政府網站對規劃內容進行公告，同時抄送市規劃和自然資源部門。

　　第七章  實施主體

　　第二十一條  按照批準的城市更新單元規劃，項目拆除范圍內的所有權利主體將房地產的相關權益轉移到同一主體后，形成的單一主體可申請實施主體資格確認。申請實施主體資格確認的，應當按照《實施細則》第四十九條規定提交材料。

　　其中，城中村改造項目拆除范圍內房屋未辦理房產登記的，由原農村集體經濟組織依據房屋相關權益人提供的權屬證明文件、房屋建設文件等相關材料，結合房屋相關權益人實際使用情況，對房屋被搬遷人資格進行確認。申請實施主體資格確認時，應當提交原農村集體經濟組織出具的被搬遷人資格確認證明。

　　第二十二條  主管部門應當自受理實施主體資格確認申請之日起10個工作日內，完成實施主體資格確認以及項目實施監管協議簽訂工作。

　　第二十三條  經核查申請人不符合實施主體確認條件的，主管部門應當書面答復申請人并說明理由；符合實施主體確認條件的，主管部門應當在項目現場、深圳特區報或深圳商報、主管部門網站以及區政府網站，就申請人提供的土地、建筑物權屬情況及單一主體的形成情況進行不少于7個自然日的公示，公示費用由申請人承擔。

　　公示結束后，主管部門對公示意見進行匯總和處理。有關異議經核實成立或者暫時無法確定的，主管部門應當書面答復申請人并說明理由。公示無異議或異議不成立的，主管部門確認實施主體資格并核發實施主體確認文件。

　　第二十四條  主管部門與實施主體簽訂的項目實施監管協議應當包含《實施細則》第五十二條相關內容。主管部門在項目辦理用地手續、預售許可、工程規劃驗收等環節，應當采取資金監管或其他監管措施，對項目內城市基礎設施、公共配套設施及回遷房屋等內容實施監管。

　　主管部門與實施主體簽訂項目實施監管協議后，將實施主體確認文件抄送區住房建設局、區應急管理局、屬地街道辦、市規自局福田局、市市場監管局福田局、市生態環境局福田局等部門。

　　第二十五條  實施主體提供銀行保函作為專項監管保證資金的，銀行保函應為不可撤銷、無條件的見索即付保函，保證改造范圍內市政交通基礎設施、公共配套設施、回遷房屋等如期建設。監管資金金額為公共配套設施、市政基礎設施、回遷房屋等的建設成本，具體金額以評估報告為準。

　　第二十六條  實施主體與主管部門簽訂項目實施監管協議后，方可進行城市更新單元拆除范圍內建筑物拆除，拆除前應當向區住房建設局申請房屋拆除工程備案。區住房建設局及屬地街道辦等相關部門對房屋拆除工程進行監管。未經拆除備案，擅自拆除城市更新單元范圍內建筑物的，由區住房建設局依法處理。

　　拆除完畢后，實施主體向主管部門申請建筑物拆除確認，并向不動產登記主管部門申請辦理房地產證注銷。

　　第八章  用地手續

　　第二十七條  城市更新項目拆除范圍內建筑物拆除和不動產權屬證書注銷工作完成后，實施主體應當按照《深圳市拆除重建類城市更新項目用地審批規定》相關要求提交材料，申請用地審批。

　　主管部門應當自受理申請之日起20個工作日內完成審查。審查合格的，報區政府審批。審批通過后，區政府核發建設用地批復，主管部門核發建設用地方案圖。

　　審查不合格或區政府審批不通過的，主管部門作出不予許可的決定并說明理由。

　　第二十八條  實施主體申請辦理《建設用地規劃許可證》的，主管部門應當自受理申請之日起8個工作日內完成審批。

　　審批同意的，主管部門向實施主體核發《建設用地規劃許可證》，將審批結果抄送市規劃和自然資源部門。審批不同意的，主管部門作出不予許可的決定并說明理由。

　　第二十九條  城市更新單元規劃確定無償移交政府的用地，應當在城市更新項目簽訂土地使用權出讓合同前移交入庫。

　　第三十條  城市更新項目地價計收相關工作按照《深圳市地價測算規則》《關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》等政策規定執行。

　　主管部門完成地價測算并出具地價繳款通知單，實施主體按照繳款通知單要求繳納相應款項后，主管部門與實施主體簽訂土地使用權出讓合同。

　　主管部門應當自受理土地使用權出讓合同簽訂申請之日起5個工作日內，與實施主體簽訂土地使用權出讓合同。

　　第三十一條  土地使用權出讓合同應當包含《實施細則》第五十五條相關內容。涉及產業發展的項目，應當符合產業規劃相關要求，并列明產業發展方向和定位。

　　第九章  建設工程規劃許可

　　第三十二條  實施主體簽訂土地使用權出讓合同后，向主管部門申請建設工程規劃許可。主管部門應當自受理申請之日起8個工作日內完成審查。

　　符合條件的，主管部門核發《建設工程規劃許可證》；不符合條件的，主管部門作出不予許可的決定并說明理由。

　　第三十三條  城市更新項目具備開工條件的，實施主體應當嚴格按照《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建設工程施工許可證》等要求進行開發建設，如有違法行為，由區規土監察局、區住房建設局等相關部門依法查處。

　　第三十四條  實施主體向主管部門申請建設工程施工圖修改備案的，符合條件的，主管部門應當自受理申請之日起10個工作日內準予許可并核發《施工圖修改備案證明書》；不符合條件的，主管部門作出不予許可的決定并說明理由。

　　同一建設項目（分期建設的以每一個分期建設項目為單位）在規劃驗收前申報施工圖修改備案的，原則上不得超過兩次。

　　第十章  建設工程規劃驗收

　　第三十五條  實施主體向主管部門申請建設工程規劃驗收的，主管部門應當自受理申請之日起10個工作日內完成行政確認。驗收合格的，主管部門核發《建設工程規劃驗收合格證》；驗收不合格的，主管部門書面答復實施主體并說明理由。

　　主管部門核發《建設工程規劃驗收合格證》后，將驗收結果告知區規土監察局、屬地街道辦，后續由區規土監察局及屬地街道辦進行監管。

　　第十一章  項目監管

　　第三十六條  項目申請房地產預售時，區住房建設局應當就項目搬遷補償安置方案和項目實施監管協議的履行情況征求主管部門的意見，主管部門于3個工作日內回復區住房建設局。

　　搬遷補償安置方案確定的用于補償安置的房屋、城市更新項目配建的政策性用房不得納入預售方案和申請預售。

　　第三十七條  更新項目涉及產業用房建設的，由區產業部門對其產業規劃落地進行引導、協調與監督，保證產業導向等相關要求落實到位。

　　更新項目涉及保障性住房、創新型產業用房、公共配套設施等物業建設的，由區住房建設局、區物業中心等相關部門對相關物業的配建、移交進行監管。

　　第十二章  附則

　　第三十八條  本實施辦法由主管部門負責解釋。

　　第三十九條  本實施辦法未規定的其他城市更新事項，按照《更新辦法》《實施細則》等有關規定辦理。舊工業區拆除重建類城市更新有特殊規定的，從其規定。

　　第四十條  本實施辦法自2020年2月1日起施行，有效期五年。原《深圳市福田區城市更新實施辦法》（試行）（福府規〔2016〕1號）同時廢止。

　　附件：深圳市福田區城市更新工作機構職責

　　 

　　附件

　　深圳市福田區城市更新工作機構職責

　　第一條  區城市更新和土地整備工作領導小組（以下簡稱區領導小組）由區委、區政府主要領導任雙組長，協助區長處理區政府日常工作的副區長以及分管經濟、產業、城市更新工作區領導任副組長，成員單位包括區發展改革局、教育局、科技創新局、工業和信息化局、民政局、司法局、財政局、住房建設局、水務局、文化廣電旅游體育局、衛生健康局、金融局、城管和綜合執法局、城市更新和土地整備局、物業中心、建筑工務署、規土監察局、街道辦事處、市規自局福田局、市交通局福田局、市生態環境局福田局、福田消防大隊。

　　第二條  區城市更新和土地整備局是福田區城市更新工作的主管部門，貫徹落實國家、省、市、區關于城市更新和土地整備工作的方針政策和決策部署，負責組織實施全區城市更新工作，包括擬訂并組織實施城市更新有關政策，城市更新單元計劃、城市更新單元規劃的審查和報批，城市更新項目用地審查、報批、批后監管，城市更新項目實施主體資格的審查和確認等相關工作，以及根據有關規定，受市規劃和自然資源局委托，負責核發城市更新項目建設用地規劃許可證、簽訂城市更新項目國有土地使用權出讓合同、核發城市更新項目建設工程規劃許可證等事項。

　　區領導小組成員單位依法履行城市更新相關職責，承辦區領導小組交辦的其他工作。各成員單位職責如下：

　　（一）區發展改革局負責全區產業發展政策和產業規劃與城市更新工作的對接；負責城市更新項目的立項或備案。

　　（二）區教育局負責結合全區教育設施現狀提出包括辦學規模、建設規模、實施時序等內容的教育設施建設需求；負責城市更新項目配建學校的立項,并按政府規劃推動學校的建設工作。

　　（三）區科技創新局負責創新驅動發展戰略及科技創新強區建設規劃與城市更新工作的對接；涉及本部門作為城市更新項目產業主辦部門的，負責開展產業導入、產業監管協議簽訂等工作。

　　（四）區工業和信息化局負責工業和信息化領域發展戰略及規劃與城市更新工作的對接；涉及本部門作為城市更新項目產業主辦部門的，負責開展產業導入、產業監管協議簽訂等工作。

　　（五）區民政局負責結合全區社會福利設施現狀提出包括設施類型、建設規模、實施時序等內容的建設需求。

　　（六）區司法局負責城市更新重大行政決策、規范性文件的合法性審查；對城市更新工作中出現的重大疑難復雜法律問題的論證工作予以協助。

　　（七）區財政局（國資局、集體資產管理局）負責對區行政事業性國有資產、區屬國有企業資產、集體資產參與城市更新提出意見；負責根據集體資產管理等相關政策規定，辦理原農村集體經濟組織繼受單位集體資產參與城市更新、城中村更新項目合作方選定等重大事項的備案。

　　（八）區住房建設局負責核發城市更新項目施工許可；負責城市更新項目施工安全、消防審查、消防驗收、房地產預售備案、竣工驗收等工作；負責對城市更新項目的綠色建筑、建筑廢棄物綜合利用、裝配式建筑等提出要求，對城市更新項目配建人才住房、保障性住房、小型消防站等相關事宜提出意見；負責城市更新項目建筑物拆除的備案工作，以及對已備案的拆除工程進行監督管理。

　　（九）區水務局負責結合海綿城市建設要求提出意見；負責城市更新項目涉及水務事項的審批及監管。

　　（十）區文化廣電旅游體育局負責結合全區文體設施現狀提出包括建設需求、建設規模、實施時序等內容的文體設施建設需求；負責對城市更新項目是否涉及文物保護提出意見，并對文物保護方案進行審批；涉及本部門作為城市更新項目產業主辦部門的，負責開展產業導入、產業監管協議簽訂等工作。

　　（十一）區衛生健康局負責結合全區醫療衛生配套現狀提出包括設施類型、建設規模、實施時序等內容的醫療設施建設需求。

　　（十二）區金融局負責全區金融業發展規劃和相關政策與城市更新工作的對接；涉及本部門作為城市更新項目產業主辦部門的，負責開展產業導入、產業監管協議簽訂等工作。

　　（十三）區城管和綜合執法局負責結合城市更新項目及其周邊的環衛設施現狀提出包括設施類型、建設規模、實施時序等內容的建設需求；負責對城市綠化等方面提出意見。

　　（十四）區物業中心負責根據政府公共服務設施的布局、配置、產權情況及服務需求，提出政府公共服務設施的配建類型、規劃標準以及監管要求；負責對社區配套物業、政府產業用房及其他公共配套設施的物業類型、面積指標、空間位置等予以審核，并進行產權接收和后續管理等工作。

　　（十五）區建筑工務署負責對城市更新項目中區政府交辦的項目進行建設管理；依職責辦理涉及城市更新的其他未列舉事項。

　　（十六）區規土監察局負責對更新單元范圍內違法用地和違法建設（包括歷史遺留違法建筑）行為的認定和處理；負責城市更新項目規劃驗收后的巡查和管理工作。

　　（十七）街道辦事處負責辦理原農村集體經濟組織繼受單位集體資產參與城市更新、城中村更新項目合作方選定等重大事項的審查備案工作；負責作為涉及城市更新的舊住宅區的申報主體或聯合申報主體；負責制止、清理企業違規進駐舊住宅區及城中村從事城市更新活動；協助開展城市更新項目社會穩定風險評估工作；協調處理有關城市更新工作的投訴及信訪維穩工作，維護轄區城市更新工作的正常秩序。

　　（十八）市規自局福田局負責協助配合主管部門開展城市更新項目土地權屬及征地補償情況核查、與周邊片區的規劃銜接等工作，配合主管部門處理城市更新項目歷史遺留問題；協助核查更新單元范圍內是否涉及重大地質災害隱患點、壓覆持采礦許可證和礦泉水采礦點、林地等情況。

　　（十九）市交通局福田局負責審核城市更新項目《交通影響評價專題研究》，核查城市更新單元交通規劃、交通設施配建等情況；統籌協調城市更新項目中交通設施的接收和后續管理等工作。

　　（二十）市生態環境局福田局負責城市更新項目中涉及環境保護事項的審批及監管；負責對城市更新項目是否需要開展土壤環境調查出具書面審核意見，對需要開展土壤環境調查、風險評估或管控、治理修復等相關工作的項目進行指導，并協調對接市生態環境部門開展相關工作。

　　（二十一）福田消防大隊負責對消防相關事項提出意見。

　　（二十二）福田公安分局負責結合全區派出所營房及社區警務室現狀提出包括設施類型、建設規模、實施時序等內容的建設需求；市公安交警福田大隊負責統籌協調城市更新單元交通組織情況。

　　（二十三）區政府其他職能部門，以及燃氣、地鐵、供電、郵電、水務等領域相關企業依法在各自職能、業務范圍內為城市更新活動提供服務并實施管理。

　　第三條  區政府及相關職能部門應當創新工作機制，優化工作流程，提升工作效能，加速推動城市更新進程。

相關政策文件/解讀:

《深圳市福田區城市更新實施辦法》政策解讀